物业管理类

• 1.什么是物业管理：

  受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同，对其物业区域内的共有部位、共有设施设备进行保洁、保安、绿化及日常维护、养护、整治、并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目标是提供一个安全、舒适的居住、工作环境，是物业现有设备充分发挥其功能，提供午夜的形象，是七报纸、增值，培养员工的归属感和自豪感，是物业拥有一只训练有素，技术全面的长期稳定的优秀队伍，并取得一定的经济效益。

• 2.物业管理服务的内容：

  分为公共性服务、特约性服务和公众性服务。

• 3.物业管理服务费的构成：

  保洁费、保安费、各项费用统收服务费、电梯费、高压水泵费、公用电视天线费、税费等。

• 4.物业管理企业有那些权利：
  1. 依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；
  2. 依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；
  3. 劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；
  4. 要求物业管理委员会协助管理；
  5. 选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；
  6. 从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。
• 5.物业管理企业有那些义务：
  • 全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、放火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；
  • 接受物业管理委员会和居民的监督；
  • 重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；
  • 接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；
  • 发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
• 6.停车费收费标准是多少：

  对于停车费，目前北京市只是在196号文件中规定，普通小区地面车位每月为150元/个。而地下车库、机械车库则要实行市场价，开发商应在购房是在《公约》中明示。

• 7.何时成立业主物业管理委员会：

  居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

• 8.物业公司由谁选择：

  居住小区开发建设周期较长，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

• 9.天然气何时开通：

  根据市政规定，新项目入住率要达到70%，才可以通天然气。

• 10.商品房保修规定保修期是多长时间：

  建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

  1. 工程质量监督部门核验的质量等级；
  2. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
  3. 正常使用情况下个部位、部件保修内容与保修期；
     • 屋面防水3年；
     • 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
     • 墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
     • 地面空鼓开裂、大面积起沙1年；
     • 门窗翘裂、五金件损坏1年；
     • 管道堵塞2个月；
     • 供热、工冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
     • 卫生洁具1年；
     • 灯具、电器开关6个月；
     • 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

  国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条则规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

  1. 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
  2. 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年
  3. 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
  4. 电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

  其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

  建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；.

  两者规定有些差异，根据行政法规优先于部门规章，当两者规定不一样时取行政法规的规定；